房地产经纪服务机构的反垄断警钟：广东发布规范房地产经纪服务实施意见
8月30日，广东省住房和城乡建设厅、广东省市场监督管理局发布《关于规范房地产经纪服务的实施意见》，规定房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用，不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。
这是广东省在省级层面就房地产经纪行业首次提出关于不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用的规定。
早在今年5月8日，为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、市场监管总局就联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。该《意见》明确，严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。
关于房地产经纪公司“滥用支配地位”的认定，最高法院2022年在王某某、北京链家房地产经纪有限公司等滥用市场支配地位纠纷案【（2020）最高法知民终1463号】中也进行了以下几方面的说理判断。
关于相关市场的认定
该案中，最高法院认为该案相关服务市场应当界定为存量住房买卖经纪服务市场，并就存量住房租赁经纪服务市场、存量非住房买卖经纪服务市场、新建住房买卖经纪服务市场与存量房买卖自行成交市场是否应当纳入相关市场界定范围进行了充分说理。由此可见，即便是在房地产经纪服务领域，对于相关市场的判断也有多种考量，应当结合实际情况判断后再得出结论。
关于确定房地产经纪服务公司
市场份额的恰当指标
最高法院认定，市场成交量、房源、客源等是考量经营者是否具有市场支配力较为恰当的指标，而房地产经纪机构的分支机构数量、经纪人人数等指标仅仅能够反映经营者自身的服务规模，不能直接反映经营者房源、客源以及市场成交量，不应作为判断市场份额的指标。
滥用市场支配地位行为认定
最高法院认为，对与房地产经纪公司可能构成的滥用行为有：
1
以不公平高价销售商品；
2
没有正当理由搭售商品；
3
没有正当理由附加不合理交易条件等。
具体性质的认定需结合案件事实与法律规定加以判断，而体现案件事实的关键在于证据是否充分，对此，主张滥用市场支配地位一方应当就具体指控收集充分的证据予以证明，否则将承担不利的举证后果。
最终，最高法院针对特定指控逐一分析判断后认定现有证据不足以确认链家具有滥用市场地位的行为。
随着住房和城乡建设部、市场监管总局《关于规范房地产经纪服务的意见》和广东省《关于规范房地产经纪服务的实施意见》的出台，意味着行政执法机关将会把更多地目光投向房地产经纪服务领域的反垄断规制。对此，相关行业企业应当及时作出自我审查与规范，加强反垄断合规建设，避免因不合规行为而落入垄断红线范围。
